リスクを考える

小さく始めたからといって何も悪いことはない。あなたは250,000ドルの一戸建てを買い、それを賃貸物件にしようと考えているところかもしれない。あるいは320,000ドルの2世帯集合住宅かもしれない。でもなぜ価格2,000,000ドル、総戸数50戸の集合住宅を除外してしまうのだろうか。信じられないかもしれないが、こうした物件はどれもあなたの手が届くところにある。

もちろん、あなたはいま、「絶対に無理! 2,000,000ドルもの融資なんて受けられるはずがないと考えていることだろう。それについて私は、「そうかもしれない、でもそんなことはしなくてもいいんだよ」と言いたい。理由はこうだ。一戸建てのような小さな物件を買うためのローンは、ほとんどの場合、買主個人の所得や財産によって担保されている。しかし驚くなかれ、さらに大きな物件のローンは、資産そのものによって担保される。言い換えれば、2,000,000ドルの建物は、あなた自身の財産ではなく建物自体の評価をあてにしているのだ。これだけでも、すでにあなたのリスクは低くなる。

自分のポケットから20,000ドルの頭金を出して116,000ドルで購入したマンションの部屋は、ローンを組むところから物件の管理まで、100パーセント自己責任だった。自己資金ゼロで10パーセントの所有者となった9,000,000ドルのプロジェクトのほうが、実際にはリスクが少ない。というのも、私は身銭を切っていないし、物件の管理はプロがやってくれるからだ。マンション物件のほうは私のもので、良くも悪くもすべて私が所有している。5年後、私はマンション物件を121,000ドルで売り、5,000ドルの利益を得た。最近私たちは、さっきの総戸数182戸の建物のローンの借り替えをしたが、この物件は買ってからまだ1年も経っていなし。物件の新しい評価額は11,300,000ドルで、私たちが支払った金額よりも2,000,000ドル以上も高かった。私はこのプロジェクトの10パーセントを所有しているので、1年未満で200,000ドル以上を稼いだことになる。これが、買う力、正しい管理の力、上手な管理の力の証しだ。

もうひとつ、この例で明らかになっているのは、物件評価のリスクだ。一戸建てやマンションの1部屋を買って賃貸に出す場合、物件の価値が上昇するのは、周辺地域の物件の価値が上昇したときだけだ。自分の物件の価値を上げるために出来ることはほとんどないので、良い地域を選んで物件を買う必要がある。それとは対照的に、投資用の物件、例えば集合住宅を1棟まるごと買った場合の価値は、物件そのもののキャッシュフローに基づいている。賃貸収入が上がれば上がるほど物件の価値も上がる。自分でコントロールできるのだ!キャッシュフローが増えれば物件の価値も上がる。物件をきちんと管理できれば、その価値を上げることができる。それができなければ、物件の価値は変わらないか、下がってしまう。

大きな物件のほうがリスクが少ないもうひとつの理由は、入居率に関係している。一戸建てを貸し出すと、その入居率は100パーセントになる。物件が空くと空室率が100パーセントになり、ローンを全部自分のポケットから支払わなければならなくなる。大きな物件では、たとえ8世帯の集合住宅でも、入居者が1人出ていった場合でさえ家賃を支払ってくれる入居者がまだ7人いる。入居率のリスクは、入居者が多ければ多いほど小さくなる。