賃貸マンションの収支計算

賃貸マンションの収支計算をするとき、購入に伴って生じる一連の当初経費をどういう扱いにすべきでしょうか。この扱いによって、収支結果と利回りが大きく違ってきます。この点は、投資の成果、効率などを把握する上で検討すべき重要ポイントです。
最終収支が力ギを握る
賃貸マンションの収支計算では、賃貸料収入の年間合計から、その1年間に かかったすべての経費をひいて、手元に最終的に残る純利益で収支を考えるべきです。
新聞でよく目にするワンルーム・マンション広告では、賃貸料収入の合計額
を購入価格で割って出てくる利回り、あるいは賃貸料収入から管理費だけを引いて出てきた利益を使った利回りなどを使っています。
「投資の成否を判断するメド」として、こんな利回り数値を使うのはナンセンスです。購入者(脇の甘い投資家)にできるだけ魅力的な数値に見えるよう、分譲業者が使っている数値に過ぎません。

年間収支を把握するための第一段階として、まず物件を購入した年の収支がどうなるのか。この点を事例マンションのデータによって検証してみましょう。初年度にかかる 当初経費は、物件を購入後にその物件に入居するテナン トがスムーズに見つかるかどうかに関係なく、しかも多くの当初経費は、最初の賃貸料 収入が入金される“前”に出て行くものです。この点を忘れてはいけません。このためマンションを買って、それを賃貸に回して利益を得ょうとする投資家は、 物件購入資金とは別に、最低でも100 万円程度の資金を事前に用意しておくことが必要でしょう 。

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