レントロールの想定賃料の解釈

レントロール記載の想定賃料は、そのままあなたの事業計画の収益算出に転用しても良い、客観的で現実的な数値となっていない可能性が非常に高い、ということは理解できたと思います。

正しく現実的な想定賃料を理解するためには、レントロールの想定賃料を鵜呑みにせず、分析する必要があります。

売手の事情に依拠してシミュレーションされるため、売手側に都合よく設定されると書きました。仲介業者の役割として物件について保証するという面があるのだから、過大な価値付与は避け、低めに設定するのでは、という考えもあります。

想定賃料を高く設定し、物件価値を上げることは、実は買主にとっても購入商品の価値が高いということ以外にも、プラスになる要素があるのです。

大規模で物件価値の高い不動産に関して、金融機関やローン会社は、融資の可否を借主の資産や収入ではなく、対象物件の持つ収益性や価値に基づいて判断することが多くあります。当然、収益が大きく見込まれるほど、融資は通りやすくなります。なので、解約履行のためにあえて高めに設定することが、取引を行う両者にとってプラスとなるとも言えるのです。

このように、想定賃料は一つの数字ながら、無数の要素と思惑の絡み合った、複雑な事情の数値化です。自分なりのリサーチ、情報収集、判断力を用いて、収支計算で使用する想定賃料を算出する前に、レントロール記載の金額を見て、現況賃料と比べ、相場と比較して、どのような事情がよみとれるか、というプロセスを組み入れおいて、損になることはまったくないと言えるでしょう。

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